Konutlarda İskan Problemi

İskan Nedir?

Gayrimenkullerin belediyeye tasdik edilmiş projesine uygun olarak yapılıp bitirilmesi durumunda, bağlı bulunan belediye tarafından verilen belgeye iskan yani oturma izni denir.

• Belediye tarafından verilen iskan belgesi, binanın tasdik edilmiş projeye uygun yapıldığını, oturma izni olduğunu ve yapı kullanım için izin aldığınızı gösteren belgedir.
• İskan belgesi ile; su, elektrik, doğal gaz, telefon ve kanalizasyon gibi hizmetleri alabiliyorsunuz. Binayı satın aldığınız inşaat firması, projede belirttiği hususlardan birini yerine getirmemiş ise alacağınız bina için iskan belgesini alamıyor.
• İskanı olmayan binayı satmak ise bazı vergileri ödemediğinizden sizin için iskanı olan binayı satmaktan daha avantajlı hale gelebiliyor.

İskan Probleminin iki kaynağı vardır.

1-Müteahhit’in SSK borcu vardır.
2-Ya da kaçak alan yapmıştır.

İkisi de normalde müteahhittin sorumluluğundadır.
Öncelikle sorunu öğrenmek için belediyeye gitmeniz gerekir. Kat irtifakınız varsa o irtifakla önce belediyeden niye iskan alamadığını öğrenin. SSK borcu varsa ve çok ciddi rakam değilse aranızda parayı toplayabilirsiniz. Bunun için alanında uzman bir avukat ile çalışmanız size yararınıza.

İskan Belgesi Olup Olmadığı Nasıl Öğrenilir?

Örneğin satın almak istediğiniz binanın, bina iskanı olup olmadığını öğrenmeniz için Belediyeye başvurarak iskan belgesi olup olmadığını araştırabilirsiniz. Satın almak istediğiniz dairenin, bina iskanı iskanı olup olmadığı mevzusu satın almadan önce araştırılması gereken en önemli hususlardan biridir.

Bina İskanı Nerden Öğrenilir?

• Belediyelerde imar müdürlükleri bulunur. İskan belgesinin olup olmadığını kolaylıkla bu müdürlükten öğrenebilirsiniz.
• Eğer iskan belgesi yok ise neden verilmediğiyle ilgili tüm evraklara buradan ulaşabilirsiniz.

Müteahhit İskan Almıyorsa Ne Yapılır?

Ruhsatı alınan ve 2 sene içerisinde inşaat çalışmalarına başlanmış olan yapıya iskan almak için ise inşaat çalışmalarının 5 sene içerisinde bitmiş olması gerekiyor. Bu sürenin aşımı halinde, yeniden ruhsat alınması gerekiyor.

• Sözleşmede belirtilen, iskan alma sorumluluğunu yerine getirmeyen müteahhit, teslimi eksik yaptığı gerekçesiyle dava edilme yolu vardır. Dava sonucunda, müteahhit iskan iznini almaya mecbur tutulur. Bu konuda yapılabilecek diğer alternatif ise; müteahhidin borçlarının ödenmesi ve müteahhide rücu edilmesidir.
• Binanın iskanının alınmasından müteahhit sorumlu. Bu masraflara kat malikleri yanaşmayacağı için sonradan iskan almak zor.
• Eğer müteahhit proje dışında inşaat yapıp, belediyeden iskan alamıyorsa, ev sahipleri olarak Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde bunu tespit ettirip, aykırılıkların giderilmesini talep edebilir.

Müteahhit kaçtı ya da yoksa iskan nasıl alınır?

Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan sözleşmede iskanın müteahhit tarafından alınacağı belirtilmiş ve iskan henüz alınmamışsa, müteahhite karşı teslimin eksik yapılmasından dolayı dava açılabiliyor.

Müteahhit ortada yoksa, 17 Aralık 2009 tarihinde 5940 Sayılı Kanun’la yapılan düzenlemeye göre, müteahhitten konut satın alan vatandaş, müteahhidin bu yapı ile ilgili vergi ve sigorta primi borcu olsa dahi, bu borçlardan sorumlu tutulmadan yapı kullanma izin belgesi alabiliyor.

İskan ile ilgili emsal kararlar

Emsal Karar 1

Yargıtay

15. Hukuk Dairesi

2018/5361 E., 2019/2479 K. 23.05.2019 T.

Karara göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapan tarafların edimlerini imar barışı ve yapı kayıt belgesi ile yerine getirmeleri mümkün değildir. İskanı alınmamış yapı imar barışı/yapı kayıt belgesi ile imara uygun hale gelmediğinden yüklenici edimini yerine getirmiş sayılmaz. Yine yüklenici arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak arsa sahiplerini imar barışına başvurmaya ve yapı kayıt belgesini almaya zorlayamaz. Yüklenici bu şekilde edimlerini ifa etmiş sayılmaz.

Emsal Karar 2

Hukuk Genel Kurulu         2014/891 E.  ,  2016/425 K.
“İçtihat Metni”

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında bir kısım üyeler tarafından, talep edilen aboneliğin geçici su aboneliği olduğu, davacının mağdur edilmemesi için davanın kabul edilmesi gerektiği görüşü dile getirilmiş ise de ; bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
Hal böyle olunca, yukarıda açıklanan yasal düzenleme ve ilkeler gözetilerek yerel mahkemece verilen direnme kararı usul ve yasaya uygun olup onanması gerekir.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının ONANMASINA, 30.03. 2016 gününde yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.

Emsal Karar 3

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2018/3357

K. 2018/5178

T. 20.12.2018

imara aykırı ve kaçak yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınarak yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olmak üzere geçici de olsa yasal hale getirilmesi imkanı getirildiğinden tarafların söz konusu yasal düzenlemeden yararlanmak için müracaat edip etmediklerinin sorulması, müracaat edilmediği anlaşıldığı takdirde yapının yapı ruhsatına uygun hale getirilip getirilemeyeceğinin ya da tadilat ruhsatı alınarak varolan fiili durumun hukuki duruma çevrilmesinin olanaklı olup olmadığının araştırıldıktan sonra davacıların talebinin değerlendirilmesi gerekirken, bu hususlar üzerinde durulmadan davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, kararın belirtilen bu nedenle bozulması uygun bulunmuştur.

Emsal Karar 4

Adana 1. İdare Mahkemesi, müteahhidin SGK veya vergi borcu gibi nedenlerle iskan alamadığı hallerde, teknik olarak eksiği olmayan binalardan konut alan bireylerin ferdi başvurularda bulunmasının önünü açarak, binaya iskan verilmesine hükmetti.

Emsal Karar 5

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi Ekim ayında verdiği kararında, önceki apartman yöneticilerin apartmana gelir temin etmek amacı ile ortak alan olan sığınakta davalı kiracıların iskan edilmelerine izin verdikleri hatırlatıldı. Kararda, “Davacı, apartmanın sığınağına vaki yasalara ve hukuka aykırı müdahalenin menine ve işgal altındaki sığınağın boşaltılmasına, keşidesine sebebiyet verilen 296,34.- TL ihtarname masrafının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi, dava konusu yerin 30 gün içerisinde boşaltılmasına karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, mahkemece müdahalenin menine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün onanmasına oy birliği ile karar verildi.” denildi.

Emsal Karar 6

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 27.09.2018 tarihli 2016/2304 E., 2018/4341 K. Sayılı kararı ile “3194 Sayılı Kanun’a eklenen geçici 16. madde, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için uygulanacağından içeriği itibarıyla geriye etkili olarak uygulanması öngörülmüş bir düzenlemedir, Usuli kazanılmış hakkın istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması sebebiyle anılan hükmün mahkemelerce eldeki davalar için de uygulanması gerektiğinden, kanunda belirtilen süre içinde başvurulup gerekli işlemler tamamlanarak yapı kayıt belgesi alınmak suretiyle yapının yasal hale getirilip getirilmediği saptanarak uyuşmazlığın mahkemece yeniden değerlendirilmesi gerektiğine” hükmedilmiştir.

Gayrimenkul Hukuku Alanında Avukatlık ve Danışma hizmetlerimiz

• İnşaat projeleri ve gayrimenkul yönetiminde müvekkilleri olan şirket ve gerçek kişilere hukuki danışmanlık hizmeti,
• İmar uyuşmazlıkları, kira sözleşmeleri ve uyuşmazlıklarının yönetimi, Miras Hukuku ve mirasçılık ilişkilerinin yönetimi,
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, inşaat sözleşmeleri, miras taksim sözleşmeleri, ortaklık sözleşmeleri, hasılat ve diğer taşınmaz kirası sözleşmeleri, ipotek sözleşmeleri, temlik sözleşmeleri, vekalet sözleşmeleri, komisyonculuk sözleşmeleri gibi Gayrimenkul Hukukuyla ilgili sözleşmeleri,
• İmar işlemleri, kıyı kenar çizgisi, orman sınırları gibi idari ve hukuki işlemler kaynaklı Mülkiyet Hakkı ihlalleri ve kamulaştırma işlemleriyle ilgili danışmalık ve görüş hizmetleri,
• Tapu işlemleri, kadastro işlemleri, orman işlemleri (2-B ve kullanım hakları) ve Hazine ait taşınmazlarının kullanımı ve satın alınmasıyla ilgili idari başvurularda hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermektedir.

İskan alma ile ilgili Detaylı bilgi için İstanbul’da bulunan hukuk büromuzda müvekkillerimize avukatlık ve danışma hizmeti vermekteyiz.

Bizimle İletişime geçmek için sayfamızı Tıklayabilirsiniz.

İskan ile ilgili davalarınızla ilgili hukuki danışma kategorisine girmeyen sorularınızı Avukata Sor sayfamızdan bize iletebilirsiniz.

Dava Nasıl Açılır? Detaylı Bilgi İçin Tıklayınız.